PELAKSANAAN PROSES BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK MILIK TANAH BERDASARKAN PENGIKATAN JUAL BELI YANG PENJUALNYA MENJALANI HUKUMAN PENJARA DI KABUPATEN KUBURAYA
Abstract
ABSTRAK Pengalihan nama pada sertifikat tanah milik adalah sebuah prosedur administratif untuk mengganti nama pemilik yang tertera pada sertifikat tersebut setelah haknya berpindah, umumnya melalui transaksi jual beli. Biasanya, langkah ini dilakukan dengan memanfaatkan Akta Jual Beli yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan di Badan Pertanahan Nasional. Namun, jika penjual saat itu sedang menjalani hukuman penjara, akan ada berbagai masalah hukum dan administratif yang dapat menghalangi proses pengalihan nama sertifikat tanah. Studi ini bertujuan untuk menyelidiki cara pengalihan nama sertifikat tanah ketika penjual sedang menjalani hukuman penjara, mengidentifikasi faktor-faktor yang memengaruhi kelancaran prosedur tersebut, serta mengkaji akibat hukum yang mungkin timbul bagi pembeli dan pihak-pihak terkait. Penelitian ini juga akan mengidentifikasi langkah-langkah hukum yang dapat diambil oleh pembeli untuk mendapatkan kepastian hukum atas kepemilikan tanah yang telah dibelinya. Dalam penelitian ini, pendekatan yang digunakan adalah metode kualitatif dengan perspektif yuridis empiris. Data dikumpulkan melalui kajian literatur dan wawancara dengan individu terkait, termasuk Pejabat Pembuat Akta Tanah, Badan Pertanahan Nasional, serta pembeli dan penjual yang terlibat dalam transaksi. Analisis dilakukan dengan mempelajari aspek hukum yang relevan, meliputi Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Pokok Agraria, dan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa meskipun penjual sedang menjalani hukuman penjara, pengalihan nama masih dapat dilakukan melalui beberapa pilihan seperti memberikan kuasa khusus kepada pihak lain, meminta izin dari lembaga pemasyarakatan, atau melalui putusan pengadilan. Beberapa faktor penting yang memengaruhi proses tersebut meliputi hukum, administrasi, dan kelembagaan. Jika prosedur tidak dijalankan dengan benar, ada potensi risiko hukum bagi pembeli, termasuk pembatalan peralihan hak, permasalahan dengan ahli waris, atau pencabutan transaksi oleh pengadilan. Karena itu, pembeli perlu memahami langkah-langkah hukum yang dapat diambil demi kelancaran proses pengalihan nama sesuai dengan regulasi yang ada. Kata Kunci: Balik Nama Sertifikat, Pengikatan Jual Beli, Penjual dalam Penjara, Proses Hukum, Kepastian Hukum ABSTRACT Transfer of name on a land certificate is an administrative procedure to change the name of the owner on the certificate after the title has been transferred, generally through a sale and purchase transaction. Usually, this is done by utilizing a Sale and Purchase Deed issued by a Land Deed Official and registered at the National Land Agency. However, if the seller is currently serving a prison sentence, there will be various legal and administrative issues that may hinder the process of transferring the name of the land certificate. This study aims to investigate how to transfer the name of a land certificate when the seller is serving a prison sentence, identify factors that affect the smoothness of the procedure, and examine the legal consequences that may arise for the buyer and related parties. It will also identify legal steps that can be taken by the buyer to obtain legal certainty over the ownership of the land he has purchased. In this research, the approach used is a qualitative method with an empirical juridical perspective. Data was collected through literature review and interviews with relevant individuals, including Land Deed Officials, the National Land Agency, as well as buyers and sellers involved in the transaction. Analysis was conducted by studying relevant legal aspects, including the Civil Code, the Basic Agrarian Law, and applicable land registration regulations. The results of this study show that even though the seller is serving a prison sentence, the transfer of name can still be done through several options such as giving special power of attorney to another party, requesting permission from a correctional institution, or through a court decision. Some important factors that affect the process include legal, administrative and institutional. If procedures are not followed correctly, there are potential legal risks for the buyer, including cancellation of the title transfer, problems with heirs, or revocation of the transaction by the court. Therefore, buyers need to understand the legal steps that can be taken for a smooth name transfer process in accordance with existing regulations. Keywords: Certificate Name Transfer, Sale and Purchase Agreement, Seller in Prison, Legal Process, Legal CertaintyReferences
DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Adrian Sutedi, S. H. (2023). Peralihan hak atas tanah dan pendaftarannya. Sinar Grafika.
Effendi Penangin, Praktek Pengurusan Sertifikat Hak Atas Tanah, (CV. Rajawali: Jakarta, 1986).
............................, Hukum Agraria Di Indonesia, (Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum), (CV. Rajawali: Jakarta), 1986
Frans Hendra Winarta, Hukum Penyelesaian Sengketa Arbitraxe Nasional Indonesia dan Internasional, (Jakarta Sinar Grafika, 2012)
Ismanto Dwi Yuwono, S. H. (2013). Baca Buku Ini Sebelum Tanda Tangan Surat Perjanjian. MediaPressindo.
Kolopaking, I. A. D. A., & SH, M. (2021). Penyelundupan Hukum Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah di Indonesia. Penerbit Alumni.
Mudakir Iskandar Syah, S. H. M. H. (2019). Panduan Mengurus Sertifikat dan Penyelesaian Sengketa Tanah. Bhuana ilmu populer.
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum (Jakarta: Kencana, 2016)
Soerjono Soekanto, Penelitian Hukum Normatif dan Empiris (Jakarta: Rajawali Pers, 2007)
Supriyadi, Dasar-dasar Hukum Perdata Indonesia, (Kudus: Kiara Science, 2015)
Susanti Adi Nugroho, Mediasi Sebagai Alternative Penyelesaian Sengketa, (Jakarta: Telaga Ilmu Indonesia, 2009)
Syarief, E. (2014). Pensertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom. Kepustakaan Populer Gramedia.
Suharno, S.H, Hukum Agraria Dan Pendaftran Tanah di Indonesia. (Jakarta Sinar Grafika, 2012)
Tim Redaksi BIP, Himpunan Peraturan Perundang-Undangan Republik Indonesia KUHPer (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata), (Jakarta: Bhuana Ilmu Populer, 2017)
Jurnal:
Anda Setiawati, "Upaya Hukum Terkait Masalah Penjualan Rumah Susun Yang Diikat Dengan PPJB", Hukum Pidana dan Pembangunan Hukum, Volume 01 Nomor 02 Tahun 2019, hal.5-6.
Farida Kholismu, "Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Terhadap Tanah Dan Bangunan Dengan Kuasa Menjual," Jurnal Signifikan Humaniora 2, No. 3 (2021): 1-12
Johanis F. Mondoringin, "Tinjauan Hukum Tentang Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli Dalam Perjanjian Jual Beli Menurut KUH-Perdata," Lex Privatum Vol. XII, No. 3 (November 2023)
Mokoagow, A. A. (2017). Proses Balik Nama Sertifikat Hak Milik Jual Beli Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Lex Privatum, 5(4).
Rahmat Ramadhani, "Kedudukan Hukum Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah," Juris Studia: Jurnal Kajian Hukum 3, No. 3 (2022): 45-50.
Rizki A. Haluti, "Balik Nama Sertifikat Hak Milik dalam Jual Beli Tanah Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria," Lex Privatum, Vol. VI, No. 6, Agustus 2018, hlm. 139-141
Ros Angesti Anas Kapindha et al., "Efektivitas dan Efisiensi Alternative Dispute Resolution (ADR) Sebagai Salah Satu Penyelesaian Sengketa Bisnis Di Indonesia", Privat Law 12, Volume 12 Nomor 4 Tahun 2014.
Rosma Mediana Pasaribu Alusianto Hamonangan, Mhd. Taufiqurrahman, "Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Dan Atau Bangunan," Jurnal Rectum 3, No. 2 (2021): 239-55.
Suci Ananda Badu, "Tugas dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pelaksanaan Pendaftaran Tanah di Indonesia," Jurnal Lex Administratum Vol. V, no. 6 (Agustus 2017): hlm 83
Karya Tulis (Skripsi, Tesis, Disertasi):
Andini, S. A., Darsono, S. H., & Septarina Budiwati, S. H. (2015). Pelaksanaan Balik Nama Sertifikat Hak Milik dalam Jual Beli Tanah (Doctoral dissertation, Universitas Muhammadiyah Surakarta).
Astuti, W. (2011). Skripsi, Peralihan Hak Jual Beli Atas Tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan Yang Telah Berakhir Masa Berlakunya Dengan Pengajuan Proses Balik Nama sertifikat Hak Atas Tanah.
Dokumen Hukum:
Indonesia, Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Penyelesaian Alternatif (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 138, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3872), Pasal 1 ayat 10
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pasal 2 Ayat 1, hingga Pasai 2 Ayat 2
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Internet:
Nadia, Y. (2019). Penyelesaian Sengketa Litigasi dan Non-Litigasi (Tinjauan Terhadap Mediasi dalam Pengadilan Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan. Diakses dari: https://www. academia. edu/29831296/Penyelesaian-Sengketa-Litigasi-dan.
Setyosari "Metode Penelitian Deskriptif†2010 ahli-akuntansi blogspot com, diakses pada 20 Januari 2025.
