PENENTUAN HARGA TANAH DAN BANGUNAN PADA AKTA JUAL BELI SESUAI DENGAN NILAI JUAL OBYEK PAJAK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (STUDI KASUS DI KECAMATAN PONTIANAK BARAT)
Abstract
Dari hasil temuan di lapangan, penentuan harga jual beli tanah dan atau bangunan pada akta jual beli PPAT tidak hanya didasarkan atas harga transaksi riil yang disepakati antara penjual dan pembeli(NPOP), tetapi mengikuti harga setelah dilakukan verifikasi dan validasi terhadap Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) BPHTB dari Dinas Pendapatan Daerah Kota Pontianak. Penetapan harga Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) BPHTB dapat saja sama dengan harga riil transaksi atau dibawah harga transaksi, tetapi lebih sering diatas harga riil transaksi. Karena itu, sering kali timbul pengajuan keberatan atas penetapan NJOP BPHTB yang wajib dibayarkan oleh pihak pembeli, yang juga adalah wajib pajak BPHTB.
Permasalahan dalam penelitian ini adalah faktor-faktor yang menyebabkan penentuan harga tanah Hak Milik dan bangunan di atasnya pada akta jual beli disesuaikan dengan nilai jual obyek pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan di Kecamatan Pontianak Barat. Objek penelitian adalah penentuan harga jual beli tanah Hak Milik dan bangunan diatasnya dalam akta jual beli PPAT yang didasarkan atas NPOP BPHTB setelah dilakukan verifikasi dan validasi, yang bertujuan untuk mengetahui faktor-faktor hukum dan non hukum (sosial) yang berpengaruh terhadap penentuan harga tersebut. Oleh sebab itu, penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum sosiologis terutama penelitian efektivitas berlakunya hukum.
Hasil-hasil penelitian yang didapat adalah Objek perjanjian jual beli tanah dan bangunan adalah tanah dan atau bangunan. Sedangkan objek Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan bangunan dalam hal peralihan hak atas tanah melalui jual beli adalah harga transaksi. faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga tanah dan bangunan pada NJOP BPHTB adalah letak tanah dan bangunan dekat pusat perdagangan dan perkantoran, digunakan untuk tempat usaha, serta perbandingan harga dengan objek lain yang berdekatan dan sejenis. Akibat hukumnya bagi penjual dan pembeli, apabila penentuan harga tanah dan bangunan pada akta jual belinya tidak disesuaikan dengan nilai jual obyek pajak BPHTB, maka akta jual beli tanah dan atau bangunan yang dibuat oleh para pihak melalui PPAT berlaku sah. Sedangkan penentuan NJOP BPHTB atas perjanjian jual beli tanah dan bangunan didasarkan atas pasal 55 Perda No. 6 Tahun 2010. Syarat pelunasan pajak BPHTB yaitu bukti lunas pajak BPHTB, untuk melengkapi syarat-syarat balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional sesuai Pasal 103 ayat (2) No. h Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Tentang Peraturan Pelaksanan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Jika syarat itu tak terpenuhi maka proses balik nama sertifikat menjadi terhambat. Upaya hukum yang dapat dilakukan adalah melalui musyawarah antara penjual dan pembeli, mediasi dengan Dinas Pendapatan Daerah Kota Pontianak, serta mengunakan bantuan pengadilan.
Kata Kunci : Akta Jual Beli Tanah, BPHTB.
References
Buku-buku :
Abdulkadir Muhammad, 2000, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya, Bandung.
Ahmadi Miru, 2013, Hukum Kontrak Perancangan Kontrak, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Amiruddin dan H. Zainal Asikin, 2006, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Elisabeth Nurhaini Butar-Butar, 2012, Hukum Harta Kekayaan Menurut Sistimatika KUHPerdata Dan Perkembangannya, Refika Aditama, Bandung.
Mustofa, 2010, Tuntunan Pembuatan Akta-Akta PPAT, Karya Media. Jogyakarta.
Masri Singarimbuan dan Sofyan Efendi,1999, Metode Penelitian Survey, LP3ES, Jakarta.
Mariam Darus Badrulzaman, 1996, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan, Alumni, Bandung.
Muhammad Syaifuddin, 2012, Hukum Kontrak, Mandar Maju, Bandung.
Moch. Isnaeni, 2016,Perjanjian Jual Beli, Refika Aditama, Jakarta.
M. Yahya Harahap, 1996, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung.
Nurdin Hidayat dan Dedi Purwana, Perpajakan Teori Dan Praktek, 2017, Raja Wali Pers, Jakarta,
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, 2003, Jual Beli, RajaGrafindo Persada, Jakarta.
R. Subekti, 2005. Pokok-Pokok Hukum Perdata,PT. Intermasa, Jakarta.
_________, 2007, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta.
_________, 2009, Aneka Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta.
_________, dan R. Tjitrosudibio, 2004, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta.
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, 2000, Hukum Benda, Liberty, Jogyakarta.
Soerjono Soekanto,2015, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta.
Urip Santoso,2015, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Prenadamedia, Jakarta.
__________,2015, Perolehan Hak Atas Tanah, Prenadamedia, Jakarta.
__________, 2016, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Perspektif regulasi, Wewenang Dan Sifat Akta, Kencana, Jakarta.
Yudhi Setiawan, 2009, Instrumen Hukum Campuran Dalam Konsilidasi Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Peraturan Perundang-Undangan :
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Noomor 24 Tahun 2016 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Tentang Peraturan Pelaksanan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 6 Tahun 2010 Tentang Pajak Daerah Kota Pontianak.
Peraturan Walikota Pontianak Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perubahan Atas Peraturan Walikota Pontianak Nomor 66 Tahun 2008 Tentang Susunan Organisasi, Tugas Pokok, Fungsi Dan Tata Kerja Dinas Pendapatan Daerah Kota Pontianak.
